부가가치세법상 오피스텔관련

안녕하세요

 

 

 

바른세무회계 정 동 호 세무사입니다.

 

 

 

오피스텔을 분양받아서 실제 용도에 따라, 임대사업자가 과세사업자인지, 면세사업자인지 여부가 판단이 됩니다. 원래 오피스텔은 상업용건물로서 임대료에 대해서 부가가치세법상 과세대상이지만, 실제 주거용으로 사용하는 경우에는 면세사업자로 보아 임대료에 대해서 부가가치세가 과세되지 않습니다. 따라서, 오피스텔을 분양받을때, 그 용도에 대해서 한번 더 고민을 해보고, 그 부분이 부가가치세와 연결이 되어 있다는 점을 고려하셔야 합니다.

 

 

 

 

 

​<용도에 따른 부가가치세신고시 적용방법>

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1. 분양받아서 주거용으로 사용하는 경우 : 취득 및 유지 관련 매입세액 불공제이며, 임대료는 면세매출이므로, 부가가치세 신고 및 납부 의무가 없습니다. 따라서, 당초 사업자등록시에 주택임대사업자이므로 면세사업자로 등록을 하고, 매년 2월 10일까지 면세사업자 사업장현황신고를 하면 됩니다.

 

 

 

 

2. 분양받아서 상업용으로 사용하는 경우 : 취득 및 유지관련 매입세액은 공제이며, 임대료는 과세매출입니다. 부가가치세법상 과세사업자인 경우 간이과세자나 일반과세자에 해당하고, 일반과세자는 임대료수입에 대해 매출세금계산서를 발행해야 합니다.

이후 관련 과세기간에 해당하는 내역에 대해서 부가가치세 신고 및 납부의무가 있습니다.

 

 

 

 

한편 상업용으로 매입세액공제를 받고 나중 주거용으로 전환하는 경우에는 면세로의 전용에 해당되어 부가가치세법상 간주공급으로 과세되는 부분이 있습니다. 이는 과세사업자로서의 매입세액공제 혜택을 받은후 면세사업으로 전용함으로서 부가가치세 납부의무가 없어지게 되므로, 특별히!! 과세하겠다는 것입니다.

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간주공급관련 부가가치세 과세표준 계산방법은 아래와 같습니다.

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건물취득가액 × (1 - 5/100 × 경과된 과세기간수)

 

​※ 과세기간 : 1월~6월(1기), 7월~12월(2기)로 1년에는 총 2개의 과세기간이 있습니다.

 

위 방식으로 했을때, 건물은 20과세기간이 지나면,

간주공급 과세표준은 "0"이 되므로, 부가가치세 신고 납부 의무는 없어지게 됩니다.

 

참고로 오피스텔 분양과 관련해서는 국민주택규모 이하인 경우라도 주택법상 주택이 아니므로,

오피스텔 공급자 입장에 있어서는 과세매출로 봐야한다는 심판례가 있으니, 참고하시기 바랍니다.