주택임대소득 계산

주택임대 소득세 계산

○주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우

-다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고해야 합니다. (세율 6～42%)

 

이자 소득 금액

(+)

배당 소득 금액

(+)

상가 등 임대소득금액

(+)

주택 임대소득 금액

(+)

사업 소득 금액

(+)

근로 소득 금액

(+)

연금 소득 금액

(+)

기타 소득 금액

 

 

=

종합소득 금액

(-)

종합소득 공제

=

종합소득 과세표준

(×)

세율 (6～42%)

=

종합소득 산출세액

(-) (-)

세액감면 세액공제

=

종합소득 결정세액

 

○주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

-주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고할 수 있습니다.

 

구 분	주택임대 수입금액	필요경비	기본공제2)	분리과세 사업소득금액	산출세액	세액감면3)	분리과세 결정세액
등록임대 주택1)	월세 + 간주 임대료	60%	4백만원	수입금액 (-)필요경비 (-)기본공제	과세표준 (×)14%	단기(4년) 30% 장기(8년) 75%	산출세액 -감면세액
미등록 임대주택		50%	2백만원			-	=산출세액

 

1) 등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함

2) 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 공제

3) 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 충족하여야 함

 

주택임대 소득세 계산 사례

 

 

사례 1	월세 임대수입은 없고 보증금만 있는 경우

 

□종합소득 발생내역

○ 甲은 4인 가족*으로 아래와 같이 월세 임대수입은 없고 보증금만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임. (인적공제6백만 원=150만 원×4명)

 

| 주택임대 현황 |
임대주택	임대기간	보증금(원)
A주택	’19.1.1.～’19.12.31.	700,000,000
B주택	’19.1.1.～’19.12.31.	500,000,000
C주택	’19.1.1.～’19.12.31.	300,000,000
합 계		1,500,000,000

 

* 임대주택 3채 모두 주거전용면적 40㎡ 초과로 보증금 과세대상이고,기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

□종합소득세 납부할 세액 : 90,732원(=min[90,732원, 778,400원])

○ 보증금 등에 대한 간주임대료 계산

 

주택의 간주임대료 = (보증금 - 3억 원) × 임대일수 × 60% ÷ 365 × 이자율(2.1%)

 

 

A주택	(7억 원 - 3억 원)×365×60%×(1/365)×2.1%	=	5,040,000원
B주택	(5억 원 - 0원)×365×60%×(1/365)×2.1%	=	6,300,000원
C주택	(3억 원 - 0원)×365×60%×(1/365)×2.1%	=	3,780,000원
합 계			15,120,000원

 

○ 종합소득세 납부할 세액 계산

 

종합과세				분리과세
수입금액		15,120,000		수입금액		15,120,000
필요경비	-	6,441,120	1)	필요경비	-	7,560,000	2)
소득금액	=	8,678,880
				기본공제	-	2,000,000	3)
소득공제	-	6,000,000
과세표준	=	2,678,880		과세표준	=	5,560,000
세율	×	6%		세율	×	14%
산출세액	=	160,732		산출세액	=	778,400
감면공제	-	70,000	4)	감면세액	-	0
결정세액	=	90,732		결정세액	=	778,400
기납부세액	-	0		기납부세액	-	0
납부할 세액	=	90,732		납부할 세액	=	778,400

 

1) 수입금액(15,120,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(15,120,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 2백만 원 기본공제

4) 표준세액공제 7만 원

 

사례 2	보증금은 없고 월세 임대수입만 있는 경우

 

□종합소득 발생내역

○ 乙은 4인 가족*으로 아래와 같이 보증금은 없고 월세 임대수입만 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임. (인적공제6백만 원=150만 원×4명)

 

| 주택임대 현황 |
임대주택	임대기간	수입금액(원)
D주택	’19.1.1.～’19.12.31.	12,000,000
E주택	’19.1.1.～’19.12.31.	6,000,000
합 계		18,000,000

 

* 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

□종합소득세 납부할 세액 : 189,920원(=min[189,920원, 980,000원])

○ 종합소득세 납부할 세액 계산

 

종합과세				분리과세
수입금액		18,000,000		수입금액		18,000,000
필요경비	-	7,668,000	1)	필요경비	-	9,000,000	2)
소득금액	=	10,332,000
				기본공제	-	2,000,000	3)
소득공제	-	6,000,000
과세표준	=	4,332,000		과세표준	=	7,000,000
세율	×	6%		세율	×	14%
산출세액	=	259,920		산출세액	=	980,000
감면공제	-	70,000	4)	감면세액	-	0
결정세액	=	189,920		결정세액	=	980,000
기납부세액	-	0		기납부세액	-	0
납부할 세액	=	189,920		납부할 세액	=	980,000

 

1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(18,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 미등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 2백만 원 기본공제

4) 표준세액공제 7만 원

 

사례 3	주택임대소득과 근로소득이 함께 있는 경우

 

□종합소득 발생내역

○ 丙은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득과 근로소득(총급여액 5천만 원)**이 함께 있음.

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

**근로소득공제를 차감한 소득금액은 37,750,000원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 8,375,000원이며, 연말정산으로 기납부한 세액은 1,766,250원임.

 

| 주택임대 현황 |
임대주택	임대기간	수입금액(원)
F주택	’19.1.1.～’19.12.31.	4,000,000
G주택	’19.1.1.～’19.12.31.	2,000,000
합 계		6,000,000

 

* 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 등록하지 않음.

□종합소득세 납부할 세액 : 420,000원(=min[516,600원, 420,000원])

○ 종합소득세 납부할 세액 계산

 

종합과세				분리과세
주택임대 수입금액		6,000,000		근로소득총급여액		50,000,000		주택임대 수입금액		6,000,000
주택임대 필요경비	-	2,556,000	1)
				근로소득공제	-	12,250,000
주택임대 소득금액	=	3,444,000						필요경비	-	3,000,000	2)
근로소득금액	+	37,750,000		근로소득금액	=	37,750,000
종합소득금액	=	41,194,000						기본공제	-	0	4)
				소득공제	-	14,375,000	3)
소득공제	-	14,375,000	3)
과세표준	=	26,819,000		과세표준	=	23,375,000		과세표준	=	3,000,000
세율	×	15%		세율	×	15%		세율	×	14%
산출세액	=	2,942,850		산출세액	=	2,426,250		산출세액	=	420,000
감면공제	-	660,000	5)	감면공제	-	660,000	5)	감면세액	-	0
결정세액	=	2,282,850		결정세액	=	1,766,250		결정세액	=	420,000
기납부세액	-	1,766,250	6)	기납부세액	-	1,766,250	6)	기납부세액	-	0
납부할 세액	=	516,600		납부할 세액	=	0		납부할 세액	=	420,000
				420,000

 

1) 수입금액(6,000,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(6,000,000) × 사업자 미등록 시 분리과세 필요경비율(50%)

3) 인적공제 6,000,000 + 국민연금·보험료 등 공제 8,375,000

4) 주택임대 외 다른 종합소득금액이 2천만 원을 초과하는 경우 기본공제 제외

5) 근로소득세액공제 660,000, 6) 연말정산한 근로소득세 1,766,250

 

사례 4	세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 30% 적용)

 

□종합소득 발생내역

○ 丁은 4인 가족*으로 아래와 같이 주택임대소득이 있으며, 주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 없음.

* 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제6백만 원=150만 원×4명)

 

| 주택임대 현황 |
임대주택	임대기간	수입금액(원)
H주택	’19.1.1.～’19.12.31.	12,000,000
I주택	’19.1.1.～’19.12.31.	6,000,000
합 계		18,000,000

 

* 임대주택 모두 기준시가 9억 원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 등록하였으며, 30% 세액감면(4년 이상 임대) 대상임.

□종합소득세 납부할 세액 : 111,944원(=min[111,944원, 313,600원])

○ 종합소득세 납부할 세액 계산

 

종합과세				분리과세
수입금액		18,000,000		수입금액		18,000,000
필요경비	-	7,668,000	1)	필요경비	-	10,800,000	2)
소득금액	=	10,332,000
				기본공제	-	4,000,000	3)
소득공제	-	6,000,000
과세표준	=	4,332,000		과세표준	=	3,200,000
세율	×	6%		세율	×	14%
산출세액	=	259,920		산출세액	=	448,000
감면공제	-	147,976	4)	감면세액	-	134,400	5)
결정세액	=	111,944		결정세액	=	313,600
기납부세액	-	0		기납부세액	-	0
납부할 세액	=	111,944		납부할 세액	=	313,600

 

1) 수입금액(18,000,000) × 단순경비율(42.6%)

2) 수입금액(18,000,000) × 세무서와 지자체 모두 등록 시 분리과세 필요경비율(60%)

3) 세무서와 지자체 모두 등록 & 주택임대 외 다른 종합소득금액 2천만 원 이하 : 4백만 원 기본공제

4) 표준세액공제 70,000 + 소형주택 임대사업자 감면 77,976(=259,920×30%)

5) 소형주택 임대사업자 감면 : 448,000 × 30% = 134,400