[양도소득세]기존주택이 노후화되어 멸실후 재건축한 경우 보유기간계산

안녕하세요

 

바른세무회계  정 동 호 세무사입니다.

 

 

소득세법상 1세대 1주택 비과세에 대한 요건중 보유기간 2년이상이라는 요건이 있습니다. 기존에 보유하고 있던 주택이 2년이상 보유하였으나, 노후화 등으로 멸실후 재건축한 경우 신주택의 보유기간과 기존주택의 보유기간을 통산하여 2년이상을 판단한다는 회신내용이니 참고하시기 바랍니다.

 

 

 질의

(사실관계)

○ “☆☆☆”(이하 “질의자”라 함)는 2002.2.8. “○○시 ●●구 ◇◇동 76-8 한옥주택(대지 321㎡, 건평 83.82㎡)”(이하 “구주택”이라 함)을 매매로 취득하여 10여년간 주택으로 사용함

○ 2012.3. 구주택의 노후화로 철거하여 멸실되었으며 2012.8.30. 지상 3층의 근린상가(429㎡)를 신축하였으나

- 1층을 제외한 2층과 3층은 수년동안 임대가 되지 않아 2015.10. 3층(143㎡)을 주택으로 용도변경하여 현재 질의자가 거주하고 있음

(질의내용)

○ 거주하던 주택의 노후화 등을 원인으로 철거하고 근린생활시설을 신축 후 일부를 주택으로 용도변경하여 사용하는 경우 1세대1주택 비과세 판단 시 신축 전·후의 주택 보유기간을 통산하는지 여부


· 회신

「소득세법 시행령」제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 보유하는 1세대가 노후 등으로 인하여 해당 주택을 멸실하고 주택외의 건물을 신축하였으나 임대가 되지 않아 주택외의 건물 일부를 주택으로 용도변경하여 양도할 때까지 사실상 주택으로 사용한 경우에는 같은 법 시행령 제154조제8항제1호에 따라 멸실된 주택과 재건축한 건물 중 같은 조 제3항에 따라 주택에 해당하는 부분의 보유기간은 통산하는 것임

※ 관련법령

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택

(이 하 생 략)

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1.～3. (생략)

② (생략)

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다.

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 “지역별로 대통령령으로 정하는 배율”이란 다음의 배율을 말한다.

1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다.

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간

(이 하 생 략)

○ 소득세법 제95조【양도소득금액】

①～③ (생략)

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산하며, 제104조의3에 따른 비사업용 토지로서 2016년 1월 1일 이전에 취득하여 보유하고 있는 자산인 경우에는 2016년 1월 1일부터 기산한다.

⑤ (생략)

○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1.～3. (생략)

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는「건축법」제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다